Berliner Mietrecht FAQ

Die Mietpreisbremse (§556d BGB) ist ein deutsches Gesetz, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Anfangsmiete bei neuen Mietverträgen begrenzt. In Berlin dürfen Vermieter bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Ortsübliche Vergleichsmiete) des offiziellen Mietspiegels verlangen.

Das Gesetz gilt für Wiedervermietungen — also wenn Sie einen neuen Mietvertrag für eine Wohnung abschließen, die bereits zuvor vermietet war. Es gilt nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen wurden.

Der Mietspiegel ist der offizielle Berliner Mietindex, der alle zwei Jahre vom Berliner Senat veröffentlicht wird. Er definiert die „ortsübliche Vergleichsmiete" für Wohnungen anhand von vier Faktoren:

1. Größe — Wohnfläche in Quadratmetern
2. Baujahr (Bezugsfertigkeit) — wann das Gebäude errichtet wurde
3. Wohnlage — einfach, mittel oder gut
4. Ausstattungsmerkmale — Badqualität, Heizung, Bodenbelag usw.

RentAudit verwendet den Berliner Mietspiegel 2024, die aktuell gültige Tabelle.

Die Mietpreisbremse gilt für Ihre Wohnung, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

✓ Sie haben einen normalen Wohnraummietvertrag
✓ Die Wohnung liegt in Berlin
✓ Sie haben den Mietvertrag nach dem 1. Juni 2015 abgeschlossen
✓ Das Gebäude wurde vor dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt
✓ Die Wohnung wurde vor Ihrem Einzug nicht umfassend modernisiert

Sie gilt nicht für: Neubauten nach 2014, Erstvermietungen, möblierte Kurzzeitmieten oder Gewerbeimmobilien.

Das gesetzliche Maximum ist: Mietspiegel-Basismiete + 10 %, zuzüglich etwaiger Aufschläge für besondere Ausstattungsmerkmale.

Beispiel: Wenn der Mietspiegel für Ihre Wohnung 9,50 €/m² ausweist, beträgt die Höchstmiete 9,50 × 1,10 = 10,45 €/m². Bei einer 60-m²-Wohnung entspricht das maximal 627 €/Monat Nettokaltmiete.

Alles darüber ist möglicherweise rechtswidrig und Sie haben ggf. Anspruch auf Rückerstattung.

Führen Sie eine kostenlose RentAudit-Prüfung durch — das dauert 30 Sekunden. Sie geben Ihre Wohnungsdaten ein (Adresse, Größe, Baujahr, Ausstattung) und wir berechnen Ihre gesetzliche Höchstmiete nach dem Mietspiegel 2024.

Wenn Ihre aktuelle Miete die gesetzliche Grenze übersteigt, zeigen wir Ihnen genau, wie viel Sie monatlich und jährlich zu viel zahlen — und Sie können einen formellen Vermieterbrief herunterladen, um das Rückforderungsverfahren einzuleiten.

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Deutschen Mietverträge splitten die Miete in zwei Teile:

Nettokaltmiete — die Grundmiete (ohne Nebenkosten). Diese regelt der Mietspiegel und die Mietpreisbremse.

Betriebskosten (Nebenkosten) — laufende Kosten (Wasser, Heizung, Hausmeister usw.). Diese kommen obendrauf und unterliegen nicht der Mietpreisbremse.

Geben Sie bei der RentAudit-Prüfung nur Ihre Nettokaltmiete ein — meist im Mietvertrag unter „Grundmiete" oder „Nettomiete" aufgeführt.

Nein, mit einer Ausnahme: Hat der Vormieter bereits eine Miete über dem Mietpreisbremsenlimit gezahlt, darf der Vermieter dieselbe Höhe auch von Ihnen verlangen (§556e BGB — Bestandsschutz für Vormiete).

Der Vermieter muss Ihnen die Vormiete jedoch vor Vertragsabschluss unaufgefordert mitteilen. Wurde dies unterlassen, haben Sie möglicherweise trotzdem Anspruch auf Rückforderung — auch wenn die Vormiete höher war. Dies ist ein komplexes Thema; wenden Sie sich an einen Mieterverein.

Um Ihre Rechte aus der Mietpreisbremse geltend zu machen, müssen Sie Ihrem Vermieter eine schriftliche Rüge (formeller Widerspruch) zusenden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben — ohne Rüge können Sie keine vergangenen Überzahlungen einfordern.

Schritt 1: RentAudit-Prüfung für Ihre Zahlen.
Schritt 2: Formellen Vermieterbrief herunterladen (auf Deutsch und Englisch verfügbar).
Schritt 3: Brief per Einschreiben (Einschreiben mit Rückschein) verschicken — Zustellnachweis für spätere Geltendmachung aufbewahren.
Schritt 4: Nach der Rüge können Sie Erstattungen für Überzahlungen bis zu 30 Monaten vor dem Datum des Briefeingangs beim Vermieter einfordern.

Nein. Eine Kündigung allein wegen einer Mietpreisbremse-Rüge ist unzulässig. Nach § 573 BGB benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung (z. B. Eigenbedarf oder schwerwiegende Vertragsverletzung) — die Geltendmachung gesetzlicher Mieterrechte ist kein solches Interesse. Eine reine Vergeltungskündigung kann zudem nach § 242 BGB (Treu und Glauben) angegriffen werden.

Falls Sie sich bedroht fühlen, wenden Sie sich sofort an den Berliner Mieterverein.

Das hängt davon ab, wann Sie die Rüge senden. Senden Sie die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn Ihres Mietverhältnisses, können Sie überzahlte Mieten ab Mietbeginn zurückfordern. Senden Sie die Rüge später, beschränkt sich Ihr Rückforderungsanspruch auf die Zeit ab Zugang der Rüge (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Je früher Sie handeln, desto mehr können Sie zurückbekommen.

Beispiel: Wer seit 12 Monaten monatlich 200 € zu viel zahlt und jetzt die Rüge abschickt, kann bis zu 2.400 € zurückfordern.

Hinweis Die allgemeine zivilrechtliche Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Die 30-Monats-Frist nach § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB ist eine separate Regelung — sie bestimmt, ob Sie überhaupt rückwirkend ab Mietbeginn fordern können.

Für die Rüge ist gesetzlich kein Anwalt erforderlich — Mieter können sie selbst versenden. Mit unserem Tool erstellen Sie eigenständig eine Rüge-Vorlage anhand Ihrer Angaben. RentAudit ist keine Rechtsanwaltskanzlei und erbringt keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des RDG — wir stellen lediglich ein Tool zur Erstellung von Mustervorlagen zur Verfügung. Sie unterschreiben und versenden den Brief selbst.

Wenn Ihr Vermieter Ihren Anspruch bestreitet oder die Miete nicht senkt, kann eine Eskalation notwendig werden:

Berliner Mieterverein — Mieterverein, sehr günstiger Mitgliedsbeitrag (~100 €/Jahr), umfasst Rechtsberatung und Vertretung.
Beratungshilfe / Prozesskostenhilfe — staatliche Unterstützung, wenn Ihr Einkommen unter einem bestimmten Grenzwert liegt.
Schlichtungsstelle — freiwillige Mediation vor einem Gerichtsverfahren.

Nein, es ist nicht zu spät. Ihr Recht, die Mietpreisbremse geltend zu machen, verfällt nicht allein dadurch, dass Sie schon jahrelang in der Wohnung wohnen. Entscheidend ist das 30-Monats-Rückwirkungsfenster ab dem Zeitpunkt, an dem Sie die Rüge versenden — früher ist besser, aber es ist nie zu spät anzufangen.

Viele Expats erfahren von ihren Rechten erst Monate oder Jahre nach dem Einzug. Solange Ihr Mietvertrag nach Juni 2015 abgeschlossen wurde und das Gebäude vor 2014 errichtet wurde, haben Sie einen gültigen Anspruch.

Überhaupt nicht. Die Mietpreisbremse gilt für alle Mieter in Deutschland, unabhängig von Nationalität, Aufenthaltsstatus oder Visumtyp. EU-Bürger, Nicht-EU-Bewohner und Zeitarbeiter haben alle dieselben Mieterrechte nach deutschem Recht.

Sie müssen kein Deutsch sprechen, um Ihre Rechte geltend zu machen — die Rüge kann in jeder Form eingereicht werden (RentAudit stellt eine englische Version bereit), obwohl viele Mieteranwälte die deutsche Version empfehlen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Das hängt von der Art Ihres Mietvertrages ab. Haben Sie einen normalen langfristigen Wohnraummietvertrag (Wohnraummietvertrag), sind Sie durch die Mietpreisbremse geschützt — unabhängig davon, wie Sie die Wohnung gefunden haben.

Bei möblierten Kurzzeitmieten (möblierte Kurzzeitvermietungen) gibt es jedoch Ausnahmen. Vermieter dürfen einen angemessenen Aufschlag für Möblierung verlangen. Ist dieser Aufschlag unverhältnismäßig zum Möbelwert, kann er trotzdem angefochten werden — aber das ist komplexer.

Bei einem typischen 12+ Monats-Mietvertrag ohne oder mit geringer Möblierung haben Sie in der Regel vollen Schutz.