Alles, was Mieter über §556d BGB wissen müssen — Gesetzestext, Berechnungsmethode, Ausnahmen, Ihre Rechte und wie Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Die Mietpreisbremse ist ein deutsches Mietrechtsgesetz, das seit dem 1. Juni 2015 in Kraft ist und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Anfangsmiete bei neuen Mietverträgen begrenzt. In Berlin gilt sie flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet.
Das Gesetz schreibt vor, dass die vereinbarte Nettokaltmiete bei Neuvermietung höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Berliner Mietspiegel festgelegt, der alle zwei Jahre aktualisiert wird.
Ziel des Gesetzes ist es, Mieter vor überhöhten Mieten in begehrten Stadtlagen zu schützen und der Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken.
Bei jedem neuen Mietvertrag in Berlin — unabhängig vom Stadtteil. Die Wohnung muss vor dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig gewesen sein (es sei denn, es greift eine Ausnahme).
Für alle Wohnraummietverträge in Berlin. Gewerbliche Mietverhältnisse, Studentenwohnheime und möblierte Unterkünfte für kurzzeitige Miete sind ausgenommen.
Überhöhte Miete muss der Vermieter nach einer wirksamen Rüge senken. Überzahlte Beträge können bis zu 30 Monate rückwirkend zurückgefordert werden.
Im Folgenden finden Sie den vollständigen Text der relevanten Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB):
Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 Absatz 2) um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.
Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. [...] Ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Hat der Vormieter für eine Wohnung eine Miete entrichtet, die die nach §556d Absatz 1 zulässige Miete übersteigt, so darf eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden. Hat der Vermieter die Miete gegenüber dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses erhöht, so ist die höchstzulässige Miete die nach §556d Absatz 1 zulässige Miete zuzüglich 10 Prozent.
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so erhöht sich die nach §556d Absatz 1 oder nach Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag, der sich bei einer Mieterhöhung nach §559 Absatz 1 und 2 ergäbe.
§556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
§556d ist ferner nicht anzuwenden auf die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung.
Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Macht der Vermieter geltend, dass die vereinbarte Miete nach §556e oder §556f zulässig ist, so hat er dem Mieter die hierfür maßgeblichen Tatsachen auf dessen Verlangen mitzuteilen.
Der Mieter kann vom Vermieter eine nach den Vorschriften dieses Unterkapitels nicht geschuldete Miete zurückfordern. Der Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Miete entsteht erst für die Mietzahlungen, die nach Zugang der Rüge nach Absatz 3 fällig werden. Soweit der Vermieter die Miete in der Zukunft gemindert hat, entfällt der Anspruch auf Rückzahlung insoweit.
Die Rüge des Mieters muss in Textform erfolgen und den Grund für die Beanstandung der vereinbarten Miete enthalten.
„Textform" bedeutet: schriftlich per Brief, E-Mail oder Fax. Eine mündliche Rüge reicht nicht aus. Empfehlenswert ist ein eingeschriebener Brief mit Rückschein, damit Sie den Zugang beim Vermieter nachweisen können.
Die Berechnung der Mietpreisbremse erfolgt in mehreren Schritten. Entscheidend ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die aus dem Berliner Mietspiegel abgeleitet wird.
Wohnlage bestimmen: Berlin unterscheidet zwischen einfacher, mittlerer und guter Wohnlage. Jede Adresse ist einer Wohnlage zugeordnet (Straßenverzeichnis des Senats).
Baualtersklasse (Bezugsfertigkeit) ermitteln: Das Baujahr bzw. die Bezugsfertigkeit des Gebäudes bestimmt, welche Zeile im Mietspiegel gilt. Kategorien: vor 1918, 1918–1949, 1950–1964, 1965–1972, 1973–1990, 1991–2002, 2003 und später.
Wohnungsgröße (m²) festlegen: Die Wohnfläche in Quadratmetern bestimmt die Spalte im Mietspiegel. Kategorien: unter 40 m², 40–60 m², 60–90 m², über 90 m².
Basis-Vergleichsmiete nachschlagen: Der Schnittpunkt aus Wohnlage, Baualter und Größe ergibt den Mittelwert (in €/m²) aus dem Mietspiegel.
Orientierungshilfe für Spanneneinordnung (OH) anwenden: Bis zu 5 Ausstattungsmerkmale (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) können die Basis-Miete um bis zu ±0,74 €/m² korrigieren — je nach Qualitätsstufe des Merkmals.
Ortsübliche Vergleichsmiete berechnen: (Basis-Miete + OH-Anpassung) × Wohnfläche = monatliche Vergleichsmiete.
Zulässige Höchstmiete = Vergleichsmiete × 1,10: Der gesetzlich erlaubte Aufschlag von 10% wird addiert. Jede Miete darüber ist rechtswidrig.
| Parameter | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Wohnlage | Mittel | Berliner Straßenverzeichnis |
| Bezugsfertigkeit | 1965–1972 | Baujahr des Gebäudes |
| Wohnfläche | 72 m² | Mietvertrag / Grundriss |
| Basis-Miete (Mietspiegel) | 7,13 €/m² | Berliner Mietspiegel 2023 |
| OH-Anpassung | +0,24 €/m² | Ausstattungsmerkmale |
| Vergleichsmiete/m² | 7,37 €/m² | Berechnet |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 530,64 €/Monat | 72 m² × 7,37 € |
| Zulässige Höchstmiete | 583,70 €/Monat | 530,64 × 1,10 |
| Tatsächliche Miete (Beispiel) | 750,00 €/Monat | Mietvertrag |
| Überzahlung | 166,30 €/Monat | Rückforderbar nach Rüge |
Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für die Nettokaltmiete — also ohne Betriebs- und Nebenkosten. Heizkosten, Wasser, Hausgeld etc. werden separat berechnet und sind nicht Teil der Bremse.
Das Gesetz kennt drei wichtige Ausnahmen, bei denen eine höhere als die eigentlich erlaubte Miete zulässig sein kann:
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig waren und vermietet werden, sind vollständig von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Vermieter kann hier eine beliebig hohe Miete verlangen.
Diese Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach Fertigstellung. Sobald die Wohnung einmal vermietet war und erneut vermietet wird, gilt wieder die Mietpreisbremse — es sei denn, die Vormiete lag höher (§556e).
Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmalig wieder vermietet werden, sind ebenfalls ausgenommen. Eine „umfassende Modernisierung" liegt vor, wenn der Vermieter investiert hat, was einem Drittel des Neubauwertes entspricht. In der Praxis bedeutet dies, dass mehrere Hauptbauteile (z.B. Dach, Leitungen, Fenster, Heizung) vollständig erneuert wurden.
Der Vermieter muss auf Verlangen nachweisen, dass eine Modernisierung tatsächlich stattgefunden hat und in welchem Umfang. Ohne diesen Nachweis kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen.
Hat der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt als nach der Mietpreisbremse erlaubt wäre, darf der neue Vermieter bis zur Höhe dieser Vormiete vermieten. Die Idee dahinter: Der Vermieter soll durch die Mietpreisbremse keine Einnahmen verlieren, die er vorher bereits hatte.
Wichtige Einschränkung: Hat der Vermieter die Miete beim Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende erhöht, zählt diese Erhöhung nicht — um Manipulation zu verhindern.
| Ausnahme | Voraussetzung | Rechtsfolge |
|---|---|---|
| Neubau | Erstbezug nach 01.10.2014 | Keine Begrenzung |
| Umfassende Modernisierung | Investition ~1/3 des Neubauwertes, Erstvermietung danach | Keine Begrenzung |
| Vormiete | Vormieter zahlte bereits höhere Miete | Bis zur Vormiethöhe erlaubt |
| Standardfall | Keine Ausnahme einschlägig | Max. 10% über Vergleichsmiete |
Das entscheidende Instrument zur Durchsetzung Ihrer Rechte aus der Mietpreisbremse ist die sogenannte Rüge — eine formelle schriftliche Beanstandung an Ihren Vermieter.
Die Mietpreisbremse wird nicht automatisch wirksam. Erst nach Zugang einer wirksamen Rüge beim Vermieter entsteht der Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete — und zwar nur für Zahlungen, die nach dem Rüge-Datum fällig wurden.
Die Rüge muss gemäß §556g Abs. 3 BGB in Textform erfolgen und den Beanstandungsgrund benennen. Empfohlene Inhalte:
Ihre vollständigen Angaben: Name, Anschrift, Mietobjekt
Angabe der vereinbarten Miete aus dem Mietvertrag
Berechnete Vergleichsmiete nach Mietspiegel und die daraus abgeleitete Höchstmiete
Die Höhe der Überschreitung (tatsächliche Miete minus zulässige Höchstmiete)
Ausdrückliche Aufforderung zur Mietsenkung ab dem nächsten Fälligkeitstermin
Ankündigung der Rückforderung der überzahlten Beträge
Nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter gilt Folgendes:
Senden Sie die Rüge per Einschreiben mit Rückschein (Einwurf-Einschreiben reicht). Das Datum auf dem Rückschein ist der Nachweis des Zugangs und damit der Startpunkt aller Rückforderungsansprüche.
Der Berliner Mietspiegel ist die amtliche Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin. Er wird gemäß §558c und §558d BGB vom Berliner Senat gemeinsam mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt und gilt als anerkannte Grundlage für Mietstreitigkeiten vor Gericht.
Die folgenden Werte basieren auf dem Berliner Mietspiegel 2023 (gültig ab 01.05.2023). Angaben sind gerundete Mittelwerte — für genaue Berechnung Ihres konkreten Falls nutzen Sie unseren Rechner.
| Bezugsfertigkeit | unter 40 m² | 40–60 m² | 60–90 m² | über 90 m² |
|---|---|---|---|---|
| bis 1918 | 9,85 | 9,18 | 8,72 | 8,41 |
| 1919–1949 | 9,42 | 8,63 | 8,27 | 7,93 |
| 1950–1964 | 8,61 | 7,84 | 7,47 | 7,12 |
| 1965–1972 | 8,19 | 7,51 | 7,13 | 6,88 |
| 1973–1990 | 8,74 | 7,92 | 7,58 | 7,29 |
| 1991–2002 | 9,31 | 8,78 | 8,44 | 8,08 |
| ab 2003 | 12,74 | 11,86 | 11,23 | 10,47 |
Werte für mittlere Wohnlage, ohne OH-Anpassung. Quelle: Berliner Mietspiegel 2023.
Die Wohnlage hat einen erheblichen Einfluss auf die Vergleichsmiete. Gegenüber der mittleren Wohnlage gilt in der Regel:
Ca. −0,60 bis −0,90 €/m² unter dem Mittelwert. Typisch: Industriegebiete, stark befahrene Straßen, mangelnde Infrastruktur.
Standardwert aus dem Mietspiegel. Gilt für den größten Teil Berlins.
Ca. +0,60 bis +1,00 €/m² über dem Mittelwert. Typisch: Prenzlauer Berg, Mitte, Charlottenburg, Zehlendorf, Grunewald.
Die Mietpreisbremse gilt in Berlin seit dem 1. Juni 2015 für das gesamte Stadtgebiet. Die Rechtsgrundlage bildet die „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Land Berlin" (MietpreisbremsenVO).
Berlin verlängerte die Mietpreisbremse zuletzt durch die Verordnung vom 24. März 2020 bis zum 31. Mai 2025. Eine weitere Verlängerung durch den Berliner Senat wird erwartet, da die Wohnungsmarktsituation weiterhin als angespannt gilt.
Komplett erfasst einschließlich Tiergarten, Wedding, Moabit.
Einer der teuersten Bezirke — Mietpreisbremse besonders relevant.
Einschließlich Prenzlauer Berg, Weißensee, Heinersdorf.
Gute und sehr gute Wohnlagen dominant.
Überwiegend mittlere und einfache Wohnlagen.
Hoher Anteil guter Wohnlagen im Südwesten.
Gemischte Wohnlagen, hoher Altbauanteil.
Stark gewachsene Nachfrage, viele Altbauten.
Größter Bezirk, viele Grün- und Seengebiete.
Viele Plattenbauten, einfache bis mittlere Lage.
Stark gewachsener Osten, Mischgebiet.
Nördlichster Bezirk, Tegeler See, mittlere Lagen.
Ja, grundsätzlich können Sie die Rüge jederzeit während des laufenden Mietverhältnisses stellen. Beachten Sie jedoch: Rückforderungsansprüche entstehen erst für Zahlungen, die nach dem Zugang der Rüge fällig werden — zuzüglich rückwirkend bis zu 30 Monate. Je länger Sie warten, desto mehr entgangene Erstattungen. Stellen Sie die Rüge daher so früh wie möglich.
In Berlin gilt der Berliner Mietspiegel als der maßgebliche Qualifizierte Mietspiegel (§558d BGB). Gerichte akzeptieren ihn als Grundlage. Alternativ können auch Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen werden, aber in der Praxis ist der Mietspiegel das dominante Instrument.
Sie können das Baujahr beim Berliner Bauarchiv oder Grundbuchamt anfragen. Außerdem kann der Vermieter nach §556g Abs. 1 BGB verpflichtet werden, entsprechende Nachweise vorzulegen. Relevantes Datum: War das Gebäude vor dem 1. Oktober 2014 bezugsfertig? Wenn ja, gilt die Mietpreisbremse — unabhängig von etwaigen Renovierungsarbeiten, sofern es sich nicht um eine „umfassende Modernisierung" handelt.
Nein. Eine Kündigung als Reaktion auf eine rechtmäßige Mietpreisrüge wäre eine unzulässige Reaktionskündigung und damit unwirksam (§573 BGB). Das Ausüben Ihrer gesetzlichen Rechte darf Ihnen mietrechtlich nicht zum Nachteil gereichen. Sollte ein Vermieter dennoch kündigen, wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt.
Grundsätzlich ja — wenn es sich um ein reguläres Mietverhältnis handelt. Allerdings ist bei möblierten Wohnungen ein angemessener Möblierungszuschlag über die Vergleichsmiete hinaus zulässig. Dieser darf aber nicht so hoch angesetzt werden, dass er faktisch die gesamte Mietpreisbremse aushebelt. Airbnb-artige Kurzzeitvermietungen fallen in der Regel nicht unter die Mietpreisbremse.
Ja. Das deutsche Mietrecht schützt alle Mieter unabhängig von Nationalität und Sprachkenntnissen. Die Rüge kann auf Deutsch oder auch in einer anderen Sprache verfasst werden — empfohlen wird Deutsch, um Missverständnisse zu vermeiden. RentAudit erstellt Ihnen einen professionellen Rüge-Brief auf Deutsch, den Sie direkt an Ihren Vermieter senden können.
Der Berliner Mietendeckel (2020–2021) war ein landesrechtliches Instrument, das vom Bundesverfassungsgericht im April 2021 für verfassungswidrig erklärt und rückwirkend aufgehoben wurde. Er ist damit nicht mehr gültig. Die bundesrechtliche Mietpreisbremse (§556d BGB) wurde davon nicht berührt und gilt weiterhin unverändert.
Die aktuelle Berliner Verordnung läuft bis zum 31. Mai 2025. Der Bundesgesetzgeber hat die maximale Laufzeit für Länderverordnungen durch das „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn" auf bis 2029 ausgedehnt. Eine Verlängerung durch Berlin gilt als wahrscheinlich. RentAudit aktualisiert alle Berechnungsgrundlagen bei jeder gesetzlichen Änderung.
Basierend auf dem Berliner Mietspiegel 2023 berechnen wir in 30 Sekunden, ob Ihre Miete legal ist — und wie viel Sie zurückfordern können.
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