Berlin'de Kira Freni
eksiksiz açıklandı
§556d BGB hakkında kiracıların bilmesi gereken her şey — kanunun işleyişi, kira hesaplaması, istisnalar, haklarınız ve fazla ödenen kirayı nasıl geri alırsınız.
İçindekiler
Mietpreisbremse (Kira Freni) nedir?
Mietpreisbremse (kelime anlamıyla "kira freni"), sıkışık konut piyasası olan bölgelerde yeni kira sözleşmelerinde başlangıç kirasını sınırlayan ve 1 Haziran 2015'ten beri yürürlükte olan bir Alman kira hukuku yasasıdır (§556d BGB). Berlin'de tüm ilçeleri kapsayacak şekilde şehrin tamamına uygulanmaktadır.
Yasa, yeni bir kiracılık başlangıcında kararlaştırılan net soğuk kiranın (Nettokaltmiete) yerel karşılaştırma kirasını en fazla %10 oranında aşabileceğini öngörmektedir. Yerel karşılaştırma kirası, her iki yılda bir güncellenen Berliner Mietspiegel'de belirlenmektedir.
Yasanın amacı, kiracıları popüler mahallelerindeki aşırı kiralardan korumak ve düşük gelirli nüfusun yerinden edilmesini önlemektir.
Ne zaman uygulanır?
Berlin'deki her yeni kira sözleşmesinde — ilçeden bağımsız olarak. Dairenin 1 Ekim 2014'ten önce ilk kez kullanıma hazır olması gerekir (bir istisna uygulanmadıkça).
Kim için geçerli?
Berlin'deki tüm konut kira sözleşmeleri için. Ticari kira ilişkileri, öğrenci yurtları ve kısa süreli mobilyalı kiralama hariçtir.
İhlal edilirse ne olur?
Geçerli bir resmi itirazdan (Rüge) sonra ev sahibi kirayı düşürmek zorundadır. Fazla ödenen miktarlar 30 aya kadar geriye dönük olarak geri istenebilir.
§556d BGB — Kanun Metni
Aşağıda Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) ilgili maddeleri yer almaktadır. Resmi metin Almancadır; her paragrafın ardından Türkçe özet verilmiştir.
§556d BGB — Kira başlangıcında izin verilen kira miktarı
Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 Absatz 2) um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.
Türkçe özet: Sıkışık konut piyasası olan belirlenmiş bir bölgede daire kira sözleşmesi imzalanırsa, başlangıç kirası resmi yerel karşılaştırma kirasını en fazla %10 oranında aşabilir.
§556e BGB — İstisna: Önceki kiracının ödediği daha yüksek kira
Hat der Vormieter für eine Wohnung eine Miete entrichtet, die die nach §556d Absatz 1 zulässige Miete übersteigt, so darf eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden.
Türkçe özet: Önceki kiracı halihazırda kira freni limitinin üzerinde ödeme yapıyorsa, ev sahibi aynı miktara kadar talep edebilir — ancak bunu imzalamadan önce size bildirmesi gerekir.
§556f BGB — İstisna: Yeni yapılar ve kapsamlı yenilenmiş daireler
§556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Türkçe özet: 1 Ekim 2014'ten sonra ilk kez kullanılan ve kiralanan daireler (yeni yapılar) kira freninden tamamen muaftır.
§556g BGB — Hukuki sonuçlar; ev sahibinin bildirim yükümlülüğü
Der Mieter kann vom Vermieter eine nach den Vorschriften dieses Unterkapitels nicht geschuldete Miete zurückfordern. Der Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Miete entsteht erst für die Mietzahlungen, die nach Zugang der Rüge nach Absatz 3 fällig werden.
Türkçe özet: Yasal olarak ödemek zorunda olmadığınız kirayı geri isteyebilirsiniz — ancak yalnızca ev sahibinizin yazılı itirazınızı (Rüge) aldığı tarihten sonra vadesi gelen ödemeler için. 2019'dan beri bu 30 aya kadar geriye dönük uygulanabilmektedir.
"Textform" şu anlama gelir: mektup, e-posta veya faksla yazılı. Sözlü itiraz geçerli değildir. Teslim kanıtınız olması için iade alındılı taahhütlü posta (Einschreiben mit Rückschein) şiddetle tavsiye edilir.
İzin verilen kira nasıl hesaplanır?
Kira freni hesaplaması birkaç adımı izler. Temel rakam, Berliner Mietspiegel'den türetilen yerel karşılaştırma kirasıdır (Ortsübliche Vergleichsmiete).
Adım adım hesaplama
Mahalle kalitesini (Wohnlage) belirleyin: Berlin basit, orta ve iyi konumları ayırt eder. Her adres, Senatonun sokak rehberinde bir kalite düzeyine atanmıştır.
İnşaat dönemini (Bezugsfertigkeit) tespit edin: Binanın tamamlandığı yıl, Mietspiegel'de hangi satırın uygulanacağını belirler. Kategoriler: 1918 öncesi, 1918–1949, 1950–1964, 1965–1972, 1973–1990, 1991–2002, 2003 ve sonrası.
Daire büyüklüğünü (m²) onaylayın: Kat alanı Mietspiegel'deki sütunu belirler. Kategoriler: 40 m² altı, 40–60 m², 60–90 m², 90 m² üzeri.
Taban referans kirasını bulun: Konum, inşaat dönemi ve büyüklüğün kesişimi, Mietspiegel tablosundan orta nokta değerini (€/m²) verir.
Özellik düzeltmelerini (Orientierungshilfe — OH) uygulayın: 5 özellik grubuna (banyo/WC, mutfak, daire durumu, bina durumu, çevre) kadar kaliteye bağlı olarak taban kirasını ±0,74 €/m² oranında ayarlayabilir.
Yerel karşılaştırma kirasını hesaplayın: (Taban kira + OH düzeltmesi) × kat alanı = aylık karşılaştırma kirası.
Yasal maksimum = karşılaştırma kirası × 1,10: İzin verilen %10 fark eklenir. Bunun üzerindeki her kira yasadışıdır.
Hesap örneği
| Parametre | Değer | Kaynak |
|---|---|---|
| Mahalle kalitesi | Orta | Berlin sokak rehberi |
| İnşaat dönemi | 1965–1972 | Bina inşaat yılı |
| Kat alanı | 72 m² | Kira sözleşmesi / kat planı |
| Taban kira (Mietspiegel) | 7,13 €/m² | Berliner Mietspiegel 2023 |
| Özellik düzeltmesi (OH) | +0,24 €/m² | Daire özellikleri |
| Karşılaştırma kirası/m² | 7,37 €/m² | Hesaplanan |
| Yerel karşılaştırma kirası | 530,64 €/ay | 72 m² × 7,37 € |
| Yasal maksimum kira | 583,70 €/ay | 530,64 × 1,10 |
| Gerçek kira (örnek) | 750,00 €/ay | Kira sözleşmesi |
| Fazla ödeme | 166,30 €/ay | Rüge sonrası geri istenebilir |
Kira freni yalnızca Nettokaltmiete için geçerlidir — yardımcı hizmetler hariç taban kira. Isıtma, su, bina ücretleri vb. ayrıca hesaplanır ve frene tabi değildir.
İstisnalar — Kira freni ne zaman uygulanmaz?
Yasanın daha yüksek kiranın izin verilebilir olduğu üç önemli istisnası vardır:
1. Yeni yapılar (§556f cümle 1)
1 Ekim 2014'ten sonra ilk kez kullanıma hazır olan ve kiralanan daireler tamamen muaftır. Ev sahipleri istedikleri kirayı talep edebilir.
Bu istisna yalnızca tamamlanmanın ardından ilk kiralama için geçerlidir. Daire bir kez kiralandıktan sonra yeniden kiralandığında, önceki kira daha yüksek olmadıkça kira freni tekrar uygulanır (§556e).
2. Kapsamlı yenilenmiş daireler (§556f cümle 2)
Kapsamlı yenilemenin ardından ilk kez kiralanan daireler de muaftır. "Kapsamlı yenileme", ev sahibinin mülkün yenileme değerinin üçte birine eşdeğer bir yatırım yaptığı anlamına gelir — pratikte birkaç ana bina bileşeninin (çatı, tesisatlar, pencereler, ısıtma) tamamen değiştirilmesi demektir.
Ev sahibi talep üzerine yenilemenin gerçekten yapıldığını ve kapsamını kanıtlamak zorundadır. Bu kanıt olmadan ev sahibi istisnaya dayanamaz.
3. Önceki kiracının ödediği daha yüksek kira (§556e fıkra 1)
Önceki kiracı halihazırda daha yüksek kira ödüyorsa, ev sahibi o önceki kira miktarına kadar kiralama yapabilir. Mantık şudur: ev sahibi kira freninden dolayı önceden aldığı gelirleri kaybetmemelidir.
Önemli kısıtlama: ev sahibi önceki kiracının kirasını kira sona ermeden önceki son yıl içinde artırdıysa, bu artış sayılmaz — manipülasyonu önlemek için.
| İstisna | Koşul | Etki |
|---|---|---|
| Yeni yapı | 01.10.2014 sonrası ilk kullanım | Sınır yok |
| Kapsamlı yenileme | Yenileme değerinin ~1/3'ü yatırım, ardından ilk kiralama | Sınır yok |
| Önceki kira | Önceki kiracı zaten daha yüksek ödüyordu | Önceki kira düzeyine kadar izinli |
| Standart durum | İstisna uygulanmıyor | Maks. referans kirası + %10 |
Haklarınızı kullanmak: Rüge (§556g BGB)
Kira freni haklarınızı uygulamanın temel aracı Rüge'dir — ev sahibinize yönelik resmi yazılı bir itiraz.
Kira freni otomatik olarak devreye girmez. Yalnızca ev sahibiniz geçerli bir Rüge aldıktan sonra geri ödeme hakkınız doğar — ve yalnızca Rüge tarihinden sonra vadesi gelen ödemeler için.
Geçerli bir Rüge nasıl görünür?
Rüge §556g fıkra 3 BGB uyarınca yazılı olmalı ve itiraz gerekçesini belirtmelidir. Önerilen içerik:
Tam bilgileriniz: ad, adres, kiralanan mülk
Kira sözleşmenizdeki kararlaştırılmış kira
Mietspiegel'e göre hesaplanan karşılaştırma kirası ve bundan türetilen yasal maksimum
Aşım miktarı (gerçek kira eksi yasal maksimum)
Bir sonraki ödeme vadesinden itibaren kira indirimi talebi
Geçmiş fazla ödemeler için geri ödeme talebi bildirimi
Rüge'den sonra ne olur?
- →Ev sahibi kirayı yasal maksimuma düşürmek zorundadır.
- →Rüge'den sonra vadesi gelen ve yasal kirayı aşan tüm ödemeler geri istenebilir.
- →01.01.2019'dan itibaren: fazla ödemeler, Rüge'nin alındığı tarihten geriye 30 aya kadar geriye dönük olarak da geri istenebilir.
- →Ev sahibi yanıt vermezse, talebi yerel hukuk mahkemesinde (Amtsgericht) takip edebilirsiniz.
Rüge'yi iade alındılı taahhütlü posta ile gönderin (Einschreiben mit Rückschein). İade alındısındaki tarih, teslim kanıtı ve tüm geri ödeme taleplerinin başlangıç noktasıdır.
Berliner Mietspiegel 2023/2024
Berliner Mietspiegel, Berlin'deki yerel karşılaştırma kiralarının resmi genel görünümüdür. §558c ve §558d BGB kapsamında Berlin Senatosu tarafından kiracı ve ev sahibi dernekleriyle birlikte hazırlanır ve mahkemedeki kira anlaşmazlıklarının temeli olarak kabul edilir.
Referans tablo: €/m² cinsinden orta nokta değerleri (net soğuk kira)
Aşağıdaki değerler Berliner Mietspiegel 2023'ten alınmıştır (01.05.2023'ten itibaren geçerli). Değerler yuvarlatılmış orta noktalardır — özel durumunuz için hesap makinemizi kullanın.
| İnşaat dönemi | 40 m² altı | 40–60 m² | 60–90 m² | 90 m² üzeri |
|---|---|---|---|---|
| 1918 öncesi | 9,85 | 9,18 | 8,72 | 8,41 |
| 1919–1949 | 9,42 | 8,63 | 8,27 | 7,93 |
| 1950–1964 | 8,61 | 7,84 | 7,47 | 7,12 |
| 1965–1972 | 8,19 | 7,51 | 7,13 | 6,88 |
| 1973–1990 | 8,74 | 7,92 | 7,58 | 7,29 |
| 1991–2002 | 9,31 | 8,78 | 8,44 | 8,08 |
| 2003 ve sonrası | 12,74 | 11,86 | 11,23 | 10,47 |
Orta mahalle kalitesi (Mittlere Wohnlage) değerleri, özellik düzeltmesi olmadan. Kaynak: Berliner Mietspiegel 2023.
Kapsam: Berlin'de kira freni nerede uygulanır?
Kira freni, 1 Haziran 2015'ten beri Berlin'in tüm şehir genelinde uygulanmaktadır. Hukuki dayanağı "Sıkışık Konut Piyasaları Yönetmeliği"dir (MietpreisbremsenVO).
Berlin, kira frenini en son 24 Mart 2020 tarihli yönetmelikle 31 Mayıs 2025'e kadar uzatmıştır. Konut piyasasının hâlâ sıkışık sayılması nedeniyle Berlin Senatosu'nun başka bir uzatma yapması beklenmektedir.
Berlin'in tüm 12 ilçesi kapsam dahilindedir:
Mitte
Tiergarten, Wedding, Moabit dahil tamamen kapsanmaktadır.
Friedrichshain-Kreuzberg
En pahalı ilçelerden biri — kira freni özellikle önemli.
Pankow
Prenzlauer Berg, Weißensee, Heinersdorf dahil.
Charlottenburg-Wilmersdorf
İyi ve çok iyi mahalle kalitesi baskın.
Spandau
Ağırlıklı olarak orta ve basit mahalle kalitesi.
Steglitz-Zehlendorf
Güneybatıda yüksek oranda iyi kaliteli mahalleler.
Tempelhof-Schöneberg
Karma kalite, yüksek oranda savaş öncesi bina.
Neukölln
Güçlü büyüyen talep, çok sayıda tarihi bina.
Treptow-Köpenick
En büyük ilçe, çok sayıda yeşil alan ve göl.
Marzahn-Hellersdorf
Çok sayıda prefabrik bina, basit ile orta kalite.
Lichtenberg
Hızla büyüyen doğu Berlin, karma bölge.
Reinickendorf
En kuzeydeki ilçe, Tegeler See, orta kalite.
Sıkça Sorulan Sorular
Evet — devam eden bir kiracılık boyunca herhangi bir noktada Rüge gönderebilirsiniz. Ancak geri ödeme talepleri yalnızca ev sahibinin Rüge'yi aldığı tarihten sonra vadesi gelen ödemeler için doğar — buna ek olarak 30 aya kadar geriye dönük. Ne kadar beklerseniz, o kadar çok geri ödemeyi kaybedersiniz. Mümkün olan en erken zamanda gönderin.
İnşaat yılını Berlin bina arşivinden (Bauarchiv) veya tapu sicilinden (Grundbuchamt) talep edebilirsiniz. §556g fıkra 1 BGB uyarınca ev sahibinin kanıt sunması da istenebilir. Kilit tarih: bina 1 Ekim 2014'ten önce kullanıma hazır mıydı? Evet ise kira freni geçerlidir — "kapsamlı yenileme" olmadıkça yenileme çalışmalarından bağımsız olarak.
Hayır. Yasal bir kira itirazına yanıt olarak yapılan bir tahliye, hukuka aykırı misilleme tahliyesi oluşturur ve bu nedenle geçersizdir (§573 BGB). Yasal haklarınızı kullanmak kiracı olarak aleyhinize kullanılamaz. Ev sahibi yine de fesih girişiminde bulunursa derhal bir Mieterverein veya avukata başvurun.
Evet. Alman kira hukuku milliyetten ve dil bilgisinden bağımsız olarak tüm kiracıları korur. Rüge Almanca veya başka bir dilde yazılabilir — yanlış anlamaları önlemek için Almanca önerilir. RentAudit, doğrudan ev sahibinize gönderebileceğiniz profesyonel bir Almanca Rüge mektubu oluşturur.
Berlin Mietendeckel (2020–2021) eyalet düzeyinde bir araçtı ve Nisan 2021'de Federal Anayasa Mahkemesi tarafından anayasaya aykırı bulunarak geriye dönük olarak yürürlükten kaldırıldı. Bu nedenle artık geçerli değildir. Federal düzeydeki Mietpreisbremse (§556d BGB) bundan etkilenmedi ve değişmeden uygulanmaya devam etmektedir.
Şimdi kendi kiranızı kontrol edin
Berliner Mietspiegel 2024'e dayanarak 30 saniyede kiranızın yasal olup olmadığını ve ne kadar geri alabileceğinizi hesaplıyoruz.
Ücretsiz Kirami Kontrol Et → Ücretsiz · 30 saniye · GDPR uyumlu